Praha zdražuje, Pražané míří do středních Čech. Jak to mění realitní trh?

Za cenu menšího bytu v Praze větší byt, nebo dokonce rodinný dům se zahradou. Právě tato představa přivádí část pražských kupujících do Středočeského kraje. Jejich zájem ale přináší i zajímavou změnu. Místní kupující se setkávají s konkurencí, která má často zásadní výhodu – vlastní finanční prostředky.

Za cenu pražského bytu více prostoru

Praha je dlouhodobě nejdražším realitním trhem v České republice. Pořízení vlastního bydlení zde pro řadu domácností představuje vysokou finanční zátěž, a tak se někteří zájemci rozhlížejí za hranicemi hlavního města. Nejde pouze o mladé rodiny hledající první bydlení. Zajímavou skupinu tvoří také lidé, kteří již v Praze vlastní nemovitost a rozhodnou se ji prodat. Za získané peníze mohou ve Středočeském kraji pořídit prostornější bydlení, někdy i rodinný dům se zahradou, aniž by potřebovali další hypotéku.

Co říkají čísla? Rozdíly jsou v milionech

Podle Cenové mapy Sreality dosahovala ve třetím čtvrtletí roku 2026 průměrná cena prodaných bytů v Praze přibližně 152 600 Kč/m², zatímco ve Středočeském kraji 90 200 Kč/m². A jak si stojí Kolín, kde sama žiji a působím jako realitní makléřka? Průměrná cena prodaných bytů zde činila přibližně 88 500 Kč/m². Modelový byt o velikosti 70 m² by při těchto cenách vycházel v Praze na 10,68 milionu korun, ve Středočeském kraji na 6,32 milionu a v Kolíně na 6,20 milionu korun. Rozdíl mezi Prahou a Kolínem tak představuje téměř 4,5 milionu korun. 

Jde o orientační výpočet. Skutečnou cenu ovlivňuje poloha, stáří, technický stav i další vlastnosti nemovitosti.

Zdroj: Sreality.cz – Cenová mapa prodaných bytů, 3. čtvrtletí 2026.

Střední Čechy lákají Pražany

Zájem se neomezuje pouze na nejbližší okolí Prahy. Kupující zvažují také Kladno, Beroun, Brandýs nad Labem, Český Brod, Mladou Boleslav, Kolín a další města.

Důležitou roli hraje dopravní dostupnost, občanská vybavenost i možnost pracovat z domova. Kolín má v tomto směru velkou výhodu – přímé a rychlé železniční spojení s Prahou. Pro člověka pracujícího v centru hlavního města tak nemusí být dojíždění zásadní překážkou. Z vlastní praxe vnímám, že na prohlídky nemovitostí v našem regionu přijíždějí také lidé z Prahy, kteří zde hledají nové možnosti bydlení.

Pražané jako konkurence místním kupujícím

Příchod kupujících z Prahy má ale i druhou stránku. Zatímco pro ně představují středočeské nemovitosti možnost získat za své peníze více, místní zájemci mohou čelit silnější konkurenci. Velkou výhodou některých pražských kupujících je skutečnost, že nepotřebují hypotéku. Představme si dva zájemce o stejný rodinný dům. Prvním je mladá rodina z Kolína, která potřebuje většinu kupní ceny financovat hypotékou. Druhým je pár z Prahy, který prodal svůj byt a má připravené vlastní prostředky. Oba nabídnou stejnou cenu. Pro prodávajícího však může být druhá nabídka atraktivnější, protože odpadá nejistota spojená se schvalováním hypotéky a obchod může proběhnout rychleji. To neznamená, že kupující s hypotékou nemá šanci uspět. Dobře připravené financování může být stejně důležité jako výše nabídky. Při prodeji totiž nerozhoduje pouze cena, ale také jistota financování a schopnost kupujícího obchod dokončit.

Ovlivňují Pražané ceny ve středních Čechách?

Vyšší poptávka může vytvářet tlak na ceny, zejména pokud je nabídka nemovitostí omezená. Bylo by však zjednodušující tvrdit, že za zdražováním stojí pouze Pražané. Vývoj cen ovlivňují také úrokové sazby, dostupnost hypoték, nová výstavba a ekonomická situace. Kupující z hlavního města ale mohou být jedním z faktorů, které poptávku v dobře dostupných lokalitách posilují.

Co to znamená pro prodávající?

Pro majitele nemovitostí může širší okruh zájemců představovat příležitost. Potenciálním kupujícím už nemusí být pouze někdo z daného města, ale také člověk z Prahy hledající větší prostor nebo jiný životní styl.  To však neznamená, že lze automaticky nastavit vyšší cenu. Kupující porovnávají nabídky, technický stav nemovitostí i náklady na rekonstrukci.

Správně nastavená cena, kvalitní prezentace a vhodná prodejní strategie proto zůstávají zásadní. Realitní trh se mění. A s ním i kupující.

Ať už nemovitost prodáváte, nebo hledáte nové bydlení, znalost místního trhu a správně zvolená strategie mohou mít na výsledek obchodu zásadní vliv.